Balcani: il trionfo dell’abusivismo edilizio

Costruzioni abusive proliferano in tutti i paesi balcanici. Le autorità locali si oppongono, ma con scarso successo o con scarsa volontà. Una panoramica su Bosnia Erzegovina, Croazia, Montenegro e Serbia

(Pubblicato originariamente da Vijesti , selezionato e tradotto da LcB e OBCT)

Legislazione carente, mancanza di volontà politica, burocrazia obsoleta, avidità individuale, tangenti, mancanza di alloggi... Il fenomeno dell'abusivismo edilizio nei Balcani ha molte cause, talvolta inestricabili, ed è sostenuto da pratiche sociali radicate da decenni, che ne complicano la risoluzione. A scapito dell'ambiente, dello sviluppo sostenibile e dei cittadini.

Croazia senza un piano di sviluppo turistico sostenibile

Il problema dell'abusivismo edilizio in Croazia è stato oggetto di dibattito pubblico fin dall'inizio della crescita del turismo negli anni Settanta. Sebbene proprietà illegali esistano in tutto il paese, il problema si concentra sulla costa dalmata. Dall'indipendenza, la Croazia non è stata in grado di trovare un modo efficace per ridurre questo fenomeno, che accelera la drammatica cementificazione della costa.

Un problema che si riscontra anche altrove, in Grecia, Italia, Portogallo, Spagna e in alcune regioni della Francia. È il risultato di un turismo di massa "festaiolo" senza una strategia a lungo termine.

La costa croata è stata svenduta e devastata perché l'apparato istituzionale e il quadro legislativo sono inefficaci. Lo stato croato non cerca di incoraggiare i proprietari di immobili a partecipare all'economia locale, al turismo, all'agricoltura o alla creazione di valore aggiunto, ma si limita a facilitare le vendite degli immobili - il che non sarebbe un male di per sé se gli acquirenti stranieri rispettassero la legge. Ma, come i croati, approfittano delle scappatoie legali, delle anomalie sociali e dell'avidità di alcuni. In questo, non c'è alcuna differenza antropologica tra un tedesco e un croato.

L'abusivismo edilizio continua quindi a diffondersi senza troppa resistenza da parte delle autorità. Nella maggior parte dei casi, l'Ispettorato di Stato ha solo il potere di sospendere il cantiere e di imporre una multa che l'investitore dovrà pagare prima di continuare a costruire indisturbato e prima di legalizzare la sua costruzione.

Le principali vittime sono la natura, il patrimonio culturale e la demografia locale. Gli abitanti stanno abbandonando le isole e le piccole città della Dalmazia e dell'Istria, minacciando la Croazia di uno scenario pericoloso in cui gran parte della costa si trasformerà in una meta di turisti festaioli, in proprietà immobiliari di cemento, proprietà di stranieri che assumono lavoratori stranieri.

Bosnia Erzegovina, insediamenti informali privi di adeguate infrastrutture pubbliche

In Bosnia Erzegovina l'edilizia incontrollata non è un problema solo sulla costa, come nell’area costiera di Neum: da anni lo è anche a Sarajevo. Interi quartieri vengono costruiti senza permessi e senza infrastrutture pubbliche adeguate. Nei condomini, ogni proprietario costruisce piani aggiuntivi con l'approvazione del "capo del quartiere".

"Sono state apportate più di 1.000 modifiche al piano urbanistico della città di Sarajevo. Oggi cammini per strada e sai cosa è stato progettato per quel determinato posto, ma domani passi e vedi che stanno costruendo qualcos'altro", spiega Hasan Ćemalović, un importante architetto bosniaco.

A Mostar è quasi impossibile conoscere il numero esatto di costruzioni illegali, ma sono molte, dagli edifici commerciali a quelli che spuntano nei cortili di altre case. Ma è a Banja Luka che troviamo uno degli esempi più eloquenti di edilizia illegale. Si tratta del famoso Palazzo Bianco, in costruzione a pochi metri dal municipio della capitale dell'entità della Republika Srpska. L'ispettorato comunale ha stabilito che l'investitore non aveva i permessi necessari per costruire, ordinando la demolizione, ma a tutt'oggi l'edificio è ancora lì.

100 milioni di euro di mancate entrate per i comuni del Montenegro

Nel 2022 sono state presentate ai comuni montenegrini decine di migliaia di domande di sanatoria di edifici costruiti illegalmente. Secondo il ministero dell'Ecologia, della Pianificazione e dello Sviluppo urbano, ci sono state più di 56.000 domande di sanatoria ma solo 2.722 sono state evase. Se tutte queste domande fossero state prese in carico le amministrazioni comunali avrebbero potuto guadagnare circa 100 milioni di euro.

Una sanatoria per gli abusi edilizi è stata approvata nel 2018, ma la procedura non è ancora conclusa. Il motivo principale è di natura burocratica, se non di mancanza di volontà politica: non è ancora stato approvato il Piano Regolatore Generale (PRG), che avrebbe dovuto essere ultimato nell'ottobre 2022. Anticipando questo ritardo, nel luglio 2022 il Parlamento ha emendato la Legge sulla pianificazione territoriale e l'edilizia, posticipando il termine per la legalizzazione delle costruzioni illegali al 2023. Questa nuova scadenza sarà rispettata?

Nulla è certo. Migliaia di domande sono in attesa di essere esaminate, mentre i comuni non hanno dipendenti qualificati per questo compito. Nel frattempo continuano ad arrivare nuove domande, soprattutto da parte di cittadini stranieri (da Russia, Ucraina, Israele, Emirati Arabi Uniti...). Inoltre, molti proprietari di edifici abusivi non hanno mai risolto il problema legale della proprietà del terreno su cui è stato costruito l'edificio, complicando ulteriormente le pratiche per un’amministrazione catastale già sovraccarica di lavoro.

Gli edifici abusivi possono ancora generare reddito per i comuni sotto forma di una tassa annuale per l'uso dello spazio da parte di un edificio abusivo. La tassa varia dallo 0,5 al 2% del prezzo medio di costruzione per metro quadro di un edificio residenziale di nuova costruzione in Montenegro. Tuttavia, le città costiere di Budva, Bar e Tivat non hanno ancora definito l'importo di questa tassa. Il ministero dell'Ecologia, della Pianificazione Territoriale e dello Sviluppo Urbano dichiara di non sapere quanto ogni comune abbia raccolto sulla base di questa tassa.

In Serbia, cosa fare con i due milioni di edifici residenziali illegali?

In Serbia ci sono circa due milioni di edifici residenziali abusivi, a dimostrazione del fallimento dei passati tentativi di sanatoria e della necessità di una nuova strategia per sradicare il problema.

Secondo le autorità, circa il 90% di questi due milioni di edifici in attesa di legalizzazione appartengono a persone che li hanno costruiti illegalmente per risolvere il problema degli alloggi, non per trarre un rapido profitto violando la legge.

Per motivare i cittadini a legalizzare le case che hanno costruito abusivamente, alcuni emendamenti alla legge sulla legalizzazione, entrati in vigore nel 2018, stabiliscono che gli edifici non legalizzati entro il 6 novembre 2023 dovranno essere demoliti. Tuttavia, il 3 novembre 2022, la Corte costituzionale li ha dichiarati incostituzionali.