Romania: immobiliare, un mercato italiano

Una crescita che si aggira sul 40% annuo. E' la folle corsa dei prezzi di case e terreni in alcune parti della Romania. Un mercato sempre più in mano ad imprenditori italiani ed a aziende straniere.

In Romania, anche prima del boom delle delocalizzazioni, vi era una minoranza italiana. Prima dell'89 vivevano infatti nel Paese circa 9.000 italiani. Presto superati però dalla nuova "minoranza", quella degli imprenditori, che hanno scelto, per i loro affari, ad esempio Timisoara, una città dell'ovest del Paese. I vecchi italiani, quelli che sono venuti per primi (per non parlare anche dei romani che nel 106 colonizzarono la Dacia) sono stati i commercianti arrivati nei porti di Galati, Braila, Constanza. A iniziare dal diciottesimo secolo sbarcarono in cerca di lavoro maestranze esperte nel campo delle costruzioni, muratori, lavoratori della pietra, pittori, scultori, decoratori, stabilendosi a Tulcea, Craiova o Iasi. Sono sempre stati presenti nella vita pubblica romena attori, compositori o pittori romeni di origine italiana. La loro rappresentante in Parlamento, la deputata Ioana Stana Ionescu è una nota attrice romena.

Ma i tempi cambiano e con loro anche la tipologia d'immigrazione degli italiani. O l'emigrazione dei romeni ... Ad emigrare in occidente non sono più gli intellettuali dissidenti romeni (per destinazione prediletta l'Italia), ma gente in cerca di un lavoro. Invece gli italiani che scelgono la Romania come il loro Paese dell'Est preferito sono prevalentemente imprenditori. I rapporti tra l'Italia e la Romania vengono spesso definiti come "speciali" anche in virtù del fatto che l'Italia è il principale partner commerciale del Paese dei Carpazi ma anche perché in Italia vivono quasi 700.000 romeni (dei quali 250.000 sono regolarizzati) e perché in Romania c'è una forte presenza italiana.

Al di là delle affinità storiche, tradizionali, culturali o di lingua (che sicuramente hanno avuto un peso importante nel scegliere la destinazione Italia o secondo il caso, la Romania) c'è la forte motivazione del guadagno. Per gli imprenditori presenti in Romania si è trattato della mano d'opera a basso costo a solo 800 km dall'Italia. Tanto dista ad esempio Timisoara, denominata anche "la città veneta". E dopo aver costituito più di 15.000 società miste romeno-italiane dal 1990 ad oggi e dato lavoro a 500.000 romeni, ora gli italiani presenti in Romania hanno scoperto un'altra opportunità: i terreni.

La legislazione romena non permette ai cittadini stranieri di comprare terreni, ma il divieto non viene applicato nel caso di società con capitale straniero registrate in Romania. Infatti queste sono persone giuridiche romene e come tali possono acquistare terreni. Le ultime tendenze del mercato dimostrano che attualmente i terreni sono l'investimento più vantaggioso. Il mercato immobiliare romeno è diventato più caro nell'ultimo anno del 40-45%. Un'opportunità accolta subito dagli investitori italiani che s'aspettano, con l'adesione della Romania all'Ue prevista per il 2007, una crescita ancor maggiore dei prezzi e quindi del valore dei beni immobili. Gli specialisti considerano che le transazioni immobiliari in Romania portano profitti molto sopra alla media europea e il rischio di mercato è più basso.

Per quest'anno s'attende un aumento dei prezzi del mercato del 35%. A Timisoara, città emblematica per la presenza degli imprenditori italiani, il 20% dei terreni agricoli della contea di Timis è stato comprato o affittato a società italiane. L'interesse degli italiani per i terreni della regione Banat ha alzato in modo significativo i prezzi. Dal 1999 la richiesta per i terreni è sempre in crescita e con questa aumentano di conseguenza anche i prezzi. Se nel 2000 un ettaro di terreno agricolo costava intorno ai 1000 euro nel 2003 lo stesso pezzo di terra può costare 6000 euro. Quest'anno per un ettaro di terreno il prezzo varia tra 5000 e 8000 euro, arrivando in certi casi anche a 11.000 euro. Una cifra astronomica se confrontata con un ettaro nel sud del Paese, nel Baragan "il granaio della Romania" dove difficilmente può superare i 200 euro. A Timisoara, invece raramente si scende sotto gli 11.000 euro. A nord di Timisoara, a 10 km della città, le località Dumbravita e Giarmata sono tra le favorite e l'interesse cresce anche nella prospettiva che da queste parti tra qualche anno passerà un'autostrada.

A Timisoara il mercato viene oramai gestito dagli italiani. C'è chi compra terreno per lavorarlo, c'è chi si limita a speculare sulla crescita del prezzo. Secondo Nicolae Oprea, il direttore della Direzione Agricola di Timis, su un totale di 500.000 ettari, gli italiani avevano comprato o preso in affitto nel 2003 circa 100.000 ettari. Lo stesso Oprea aggiunge che il maggiore compratore di terreni agricoli nella zona è la società Emiliana West, proprietà di Stefano Orlandi che detiene 10.000 ettari.

Non tutti pensano però all'agricoltura biologica o alle coltivazioni di viti. Il guadagno è lo stimolo principale a condizionare il campo delle transizioni immobiliari. Su 16.000 italiani a Timisoara e dintorni solo qualche decina si può definire veramente ricca. E quindi molti acquirenti fungono in realtà da mediatori. "Molti degli italiani che comprano hanno solo piccole somme di denaro", dice Radu Radoslav, il direttore della Direzione di Urbanistica nel comune di Timisoara. L'80% dei terreni venduti a Timisoara sono comprate dalle società con capitale straniero. Gli italiani acquistano in una prima fase la terra a 350-60 euro/al ettaro e la rivendono a 1500-2000 euro a ettaro. La tendenza è che gli italiani vendono i terreni agricoli a Timisoara tra di loro. E'diventato quasi un mercato interno.

Allo stesso tempo cresce l'interesse per le case. A 100 km dall'uscita dalla città di Timisoara si eleva un quartiere solo di ville. La gente lo paragona al quartiere residenziale Baneasa di Bucarest. Ma i prezzi sono altri. Se a Bucarest un metro quadrato di terreno arriva a 120 euro, a Dumbravita di Timis è intorno a 40-60 euro. Non pochi sono gli italiani che abitano nel centro storico di Timisoara. Hanno acquistato case del patrimonio culturale ed architettonico. La gente del posto spera almeno che i nuovi proprietari investano nel restauro degli immobili.

In Romania il tempo scorre sempre tra un passato opprimente, un presente agitato e un futuro sempre collegato alla speranza dell'integrazione europea. La crescita economica è sostenuta da qualche anno ma questo non significa che il tenore di vita, della maggioranza dei rumeni, sia migliorato. E quello che molti temono è che entrare in Europa significhi un forte aumento dei prezzi: cosa già avvenuta nel settore immobiliare dove questi ultimi sembrano non avere alcun riscontro con la realtà romena.

Vedi anche:
Timisoara, capitale del Nordest