Sofia, tra trasformazione urbana, gentrificazione e aumento degli affitti

La morfologia urbana di Sofia vede uno sviluppo che non rispetta né le regole dell’urbanistica, né il patrimonio architettonico della città. Future operazioni immobiliari potrebbero deturparne il volto, come mostra una mappa realizzata dall’attivista Boyan Yurukov

(Originariamente pubblicato da Voxeurop )

In Bulgaria, le tracce dell’esodo sono ancora visibili. Dal 1989, il paese fatica a contenere un’emigrazione endemica. I bulgari si sono lasciati alle spalle numerose abitazioni vuote, talvolta abbandonate in fretta, e questo ha trasformato alcune zone rurali in villaggi fantasma. Oggi, la Bulgaria conta appena 6,4 milioni di abitanti, ed è considerata il membro più povero dell’Unione europea, con un salario minimo di soli 550 euro . 

La vitalità economica e demografica della capitale, Sofia, contrasta nettamente con il resto del paese.

Con i suoi 1,5 milioni di abitanti, la città è responsabile di quasi il 40 per cento del Pil nazionale; Sofia è persino diventata una metropoli di riferimento nella regione e sta registrando una crescita superiore al 15 per cento annuo. La bassa tassazione e i salari modesti attirano investitori stranieri intenzionati a subappaltare parte delle loro attività, e questo favorisce un ecosistema molto dinamico nel settore delle tecnologie dell’informazione. 

Il dinamismo economico della città si riflette sui suoi ampi viali, fiancheggiati da moderni locali ad uso commerciale situati in torri di vetro, che i bulgari chiamano business center.

Eppure, è molto probabile che la maggior parte dei 528.000 turisti stranieri che hanno visitato la città nel 2023 sia rimasta nel centro storico, dove si concentrano la maggior parte delle attrazioni menzionate nelle guide turistiche o nei vlog di tendenza. I percorsi turistici, del resto, non sono cambiati molto rispetto ai tempi d’oro di Balkantourist, famosa agenzia turistica statale dell’epoca comunista. Situata su entrambi i lati del maestoso viale dello Zar Liberatore, questa parte della città è probabilmente l’unica rimasta immutata dalla fine del regime socialista.

Bastano pochi passi per uscire dal centro e scoprire il fascino dei quartieri residenziali di ispirazione viennese, alterati da una riqualificazione drastica e da un processo di gentrificazione sempre più evidente. Nonostante i numerosi cantieri in questa zona, non si possono neanche immaginare i cambiamenti in corso nel resto della città, ancora più impressionanti nei quartieri periferici. Qui si accumulano immense aree residenziali in costruzione, come a Studenski Grad, Orlandovtsi, Manastirski Livadi, Ovcha Kupel o sulle pendici del monte Vitosha.

Al di là della cementificazione di molti spazi verdi, quello che colpisce maggiormente è la palese mancanza di pianificazione urbanistica. Non sembrano esserci giustificazioni per questi cantieri come l’esistenza di infrastrutture, l’utilità pubblica o persino una visione architettonica comune. È quasi impossibile, per un abitante di Sofia, rendersi conto dell’entità dei danni, già in atto o futuri.

Il fenomeno è stato messo a nudo grazie a una mappa in 3D concepita da Boyan Yurukov , un attivista impegnato politicamente con il partito liberale Sì, Bulgaria (BD, centrodestra), che si è distinto più volte per aver creato strumenti online basati su dati aperti.

Questa mappa consente di visualizzare l’ampiezza dei progetti in previsione. L’attivista anti-corruzione ha raccolto dati provenienti da vari servizi municipali per documentare le costruzioni autorizzate dalla legge. Grazie alla modellizzazione dei progetti futuri, questo strumento facilita la comprensione dei cambiamenti che avverranno nell’intera città, nel proprio quartiere o persino davanti alla propria abitazione.

La condivisione della mappa sui social è diventata virale in Bulgaria, fino a essere oggetto di discussione sulla stampa. Yurukov è intervenuto personalmente sui media per segnalare i limiti della mappa, che non rappresenta né i cantieri in tempo reale, né i permessi di costruzione approvati: “Questo è solo l’inizio di un dialogo. Dà un’idea generale di come Sofia si sta sviluppando oggi e di come sarà la città tra qualche anno, se non cambierà nulla”.

Questa mappa è stata creata in collaborazione con la nuova amministrazione comunale, che probabilmente la vede come un’occasione per mettere in rilievo gli errori delle precedenti amministrazioni, criticate per la gestione poco trasparente della pianificazione urbana e i sospetti di corruzione che ne sono conseguiti.

Lo scopo dell’attivista è chiaro: “Creare una visualizzazione spaziale di questi dati, di solito sparpagliati negli archivi di diverse amministrazioni, e renderli pubblici per consentire ai cittadini di prendere in mano l’evoluzione della loro città, prestando attenzione ai progetti che possono svilupparsi nei loro quartieri”.

Cosa rivela esattamente questa mappa? Innanzitutto, una quantità massiccia di interventi urbanistici autorizzati dalla legge: aree di grandi dimensioni ed edifici talvolta molto alti, anche in centro città. Se la realizzazione dei progetti sarà conforme a queste leggi, la città diventerà irriconoscibile, senza contare che il paesaggio urbano è già cambiato molto dalla fine del comunismo.

Dagli anni 2000, Sofia ha continuato a reinventarsi con cantieri caotici e controlli discutibili. Secondo l’Istituto nazionale di statistica bulgaro (INS), dal 2004 sarebbero stati avviati ufficialmente 4008 cantieri. Quell’anno erano solo 13, mentre nel 2023 il numero è salito a 522, con un incremento del 400 per cento.

E la Bulgaria intende costruire, e costruire molto. Nel 2023, il paese ha rilasciato 47.290 permessi di costruzione per abitazioni in edifici residenziali: l'equivalente di oltre cinque milioni di metri quadrati di superficie lorda edificabile, secondo i dati ufficiali . Negli ultimi dieci anni, ha visto un'esplosione di nuove abitazioni. Secondo i dati dell'Istituto nazionale di statistica , nel 2013 sono state costruite 9.250 abitazioni; nel 2023 erano 22.649, con un aumento del 144,6 per cento.

Secondo una stima di Eurostat, il paese si colloca tra i primi cinque in Ue con il maggior numero di licenze edilizie concesse per mille abitanti, dopo Malta, Cipro, Lussemburgo e Irlanda.

Sono state realizzate costruzioni su terreni abbandonati, ai margini del parco naturale Vitosha , negli spazi verdi dei blocchi socialisti, nei parchi pubblici e persino su edifici residenziali storici del centro, molti dei quali circondati da giardini. Una nuova densificazione creerebbe numerosi problemi: trasporti insufficienti, congestione del traffico e inquinamento.

Nel 2023, secondo l’INS, è stata costruita una superficie di 1.165.653 m², distribuita in 10.887 unità abitative. Nello stesso periodo, la popolazione della città è aumentata di soli 6.631 abitanti. Dal 2013, sono stati realizzati 9.372.359 m² corrispondenti a 78.672 abitazioni, nello stesso arco di tempo la città ha perso 22.669 abitanti. 

Quindi per chi vengono costruite queste nuove case? A Sofia, i prezzi degli immobili stanno salendo vertiginosamente e i bulgari si chiedono il motivo: nel 2023 sono aumentati del 15,1 per cento, il secondo incremento più alto dell’Ue. Secondo Eurostat la Bulgaria è uno dei paesi con il maggiore aumento dei prezzi immobiliari dal 2015 (+113,4 per cento).

Una delle ragioni di questa frenesia verso l'investimento è l'usura del patrimonio abitativo bulgaro. Nel 2022, tra il 1946 e il 1960 sono stati costruiti 544.578 edifici residenziali, pari a oltre il 26 per cento del patrimonio abitativo. Dalla caduta della Bulgaria comunista al 2022, sono stati costruiti 275.978 edifici residenziali, pari a poco più del 13 per cento dello stock, secondo il rapporto statistico ufficiale per il 2023.

La priorità non sembra essere la ristrutturazione. In un rapporto dedicato ai fondi stanziati per gli stati membri europei, la campagna Renovate Europe rivela la quota minore destinata alla ristrutturazione degli alloggi e delle infrastrutture pubbliche: poco meno di 150 milioni di euro è l'importo che sarà stanziato, fino al 2030, per la ristrutturazione degli edifici e l'efficienza energetica attraverso i fondi di coesione europei. 

Si tratta del 2 per cento del bilancio ammissibile, che comprende il Fondo europeo di sviluppo regionale (FESR), il Fondo di coesione (FC) e il Fondo per la transizione giusta (JTF).

Una delle ragioni di questa impennata sembra essere l’attrattività del mercato immobiliare di Sofia per gli investitori stranieri, allettati da una tassazione ridotta, prezzi tra i più bassi in Europa e solide prospettive di guadagno. Il settimanale bulgaro Capital afferma che il più grande proprietario di Sofia sarebbe SEE Residential, un fondo di investimento danese. L’azienda, che prevede di quadruplicare i propri beni entro il 2030, costruisce appartamenti “in stile scandinavo” destinati a essere affittati per lunghi periodi.

Si tratta di una piccola rivoluzione in un paese dove secondo l’INS, nel 2023, l’85 per cento degli abitanti era ancora proprietario di una casa. Un’altra peculiarità locale è che oltre il 30 per cento delle abitazioni di Sofia risulta ufficialmente libero. I proprietari bulgari preferiscono tenerle vuote ma disponibili, per permettere ai figli emigrati all’estero di poterci tornare a vivere. Parte di questi appartamenti viene puntualmente utilizzata da familiari o conoscenti.

Negli ultimi anni, si è assistito anche a un crescente interesse da parte degli investitori e delle classi privilegiate per i quartieri residenziali del centro città, situati tra i viali Vasil Levski, Hristo Botev, Slivnitsa e Dondukov. Queste zone un tempo erano caratterizzate da un insieme di villette o piccoli edifici, circondati da grandi giardini e cortili alberati collegati tra loro. Se alcuni edifici di particolare importanza sono stati tutelati dall’Istituto del patrimonio bulgaro, molte di queste case modeste e mal riscaldate sono state danneggiate sia dal tempo che dai costruttori.

Numerosi appezzamenti sono stati così sostituiti da edifici moderni che non hanno alcun legame architettonico con il quartiere e che superano di diversi piani gli edifici precedenti, mentre i giardini sono stati completamente cementificati.

Peggio ancora, gli sforzi della società civile per preservare l’eredità culturale sembrano concentrarsi sul patrimonio dell’epoca comunista o tendono ad accelerare la gentrificazione di questi quartieri, come il festival Kvartal , il cui effetto negativo è stato analizzato dall’antropologo Nikola Venkov .

Il ricercatore sostiene che l'iniziativa avrebbe reso ancora più commerciale questa zona residenziale, snaturandone persino l'identità originaria, quando invece l’obiettivo era rivalorizzarla.

Venkov spiega che “l’architetto responsabile del piano urbanistico di Sofia, Zdravko Zdravkov, si era addirittura rallegrato del fatto che questa iniziativa avrebbe potuto far aumentare i prezzi immobiliari nella parte nord del centro città, e aveva esortato gli organizzatori del festival a estendere l’iniziativa anche ai quartieri vicini dove i prezzi erano ancora troppo bassi”. 

Per spiegare la mentalità della precedente amministrazione municipale, l’antropologo cita uno dei consiglieri comunali più attivi di quell'epoca, Vili Lilkov, che aveva dichiarato: “Il nostro compito principale era adottare misure che portassero a un aumento del prezzo della vostra proprietà. Più la vostra casa è cara, più sarete ricchi e soddisfatti del governo della città che vi ha reso tali”.

Più in periferia, alcuni gruppi di abitanti determinati riescono talvolta a resistere all'avidità dei costruttori e all'inerzia delle autorità pubbliche. 

Un esempio è la lotta vittoriosa del piccolo quartiere di Musagenitsa contro la distruzione di uno spazio verde. Dopo anni di manifestazioni e petizioni, gli abitanti sono riusciti a fermare la costruzione di un complesso immobiliare alto 35 metri. Altre iniziative hanno recentemente fatto notizia sui media, nei quartieri di Studenski Grad , Zona B5 o Opalchenska .

Questi collettivi chiedono la stessa cosa: maggiore trasparenza, il potere di decidere cosa costruire vicino a casa propria e di preservare Sofia, a partire dagli spazi verdi.

È esattamente ciò che consente questa mappa, come spiega Boyan Yurukov: “Sono riuscito a identificare progetti di immobili di 15 piani che sono stati dichiarati edificabili su terreni municipali. Ho interrogato il comune a riguardo, ma non ho ricevuto risposta. Hanno intenzione di vendere questi appezzamenti? Perché non costruiscono una scuola o un asilo nido?”.