Montenegro: spariti i russi, crolla l'immobiliare

Nel 2014 i prezzi degli immobili in Montenegro sono scesi in media del 15% a seguito del rarefarsi degli investitori russi. E le agenzie guardano ora agli ucraini e all'Europa occidentale. Un'intervista

(Pubblicato originariamente da Radio Slobodna Europa, il 21 febbraio 2015; ripreso e tradotto da Le Courrier des Balkans e Osservatorio Balcani e Caucaso)

Nell'ultimo trimestre 2014 i prezzi degli immobili in Montenegro si sono assestati su una discesa media annuale del 15% e nel 2015 i prezzi degli immobili continueranno a scendere, anche del doppio rispetto all'anno precedente. Ivan Dašić è direttore dell'agenzia immobiliare Montenegro Prospects di Kotor e delinea l'andamento dell'immobiliare nel suo paese.

A seguito del crollo del rublo, della guerra in Ucraina e di un mercato locale orientato ad est - in particolare verso la Russia - l'anno appena terminato ha visto un crollo delle compravendite portate a termine dalle agenzie immobiliari e ci si attende condizioni ancora peggiori nel 2015. Quale lo stato attuale del mercato immobiliare in Montenegro?

Si è registrata una caduta della domanda, soprattutto da parte russa. Vi è una sorta di insicurezza che sta dominando l'investitore medio russo. Il cliente russo si trova ora a dover affrontare prezzi dell'immobiliare all'estero più elevati rispetto al passato, data la diminuzione del potere d'acquisto del rublo. In generale i primi mesi dell'anno sono sempre i più deboli, stimiamo che la diminuzione della domanda si attesti tra il 20 e il 30%.

Nell'ultimo anno i prezzi dell'immobiliare in Montenegro sono scesi del 15%. Però stando agli annunci nelle bacheche le offerte hanno ancora prezzi molto alti, irreali rispetto all'andamento del mercato...

E' da quattro anni che, in generale, i prezzi si stanno abbassando. Vi sono grandi differenze tra i prezzi richiesti dagli offerenti e quelli poi effettivi della compravendita, in particolare lungo il litorale. A Podgorica queste differenze s'attestano su un 5% mentre sulla costa possono arrivare anche al 30%. I venditori si mostrano spesso flessibili e pronti a soddisfare le richieste degli acquirenti. Alla fine finiscono con l'accettare un prezzo molto più basso di quello richiesto inizialmente.

Sono arrivati nuovi clienti sul mercato montenegrino? Come provate ad attirarli?

La situazione in Ucraina ha spinto molti cittadini di questo paese a trovare un posto più stabile per vivere e per investire i loro averi. Registriamo un aumento delle vendite a cittadini ucraini e manifestazioni di interesse da parte loro. I loro budget sono piuttosto bassi e spesso dobbiamo affrontare delle mission impossible per trovare beni che valgano tra i 20.000 e i 30.000 euro, sulla costa.

Stiamo inoltre tentando di posizionarci meglio sul mercato dell'Europa occidentale. Gli sforzi del Montenegro per aderire alle istituzioni euro-atlantiche dovrebbero contribuire a questo, dato che la prima condizione per l'arrivo di investitori e acquirenti è quella di avere un buon clima per gli affari e una situazione economica stabile. Ci auguriamo che da qui a qualche anno avremo in Montenegro molti più acquirenti dell'Europa occidentale.

In Montenegro 60.000 nuclei familiari vivono in affitto. Nonostante nel paese vi siano numerosissimi immobili in vendita l'acquisto di un appartamento resta il sogno proibito per molti cittadini, dato che il prezzo medio al metro quadro è esageratamente alto considerando il salario medio. Forse il crollo dei prezzi è una cattiva notizia per le agenzie ma potenzialmente una buona notizia per gli acquirenti interni? Vi saranno in futuro più montenegrini in grado di acquistare beni immobiliari?

Dovrebbero essere le banche a giocare un ruolo importante in questo processo. Ora i prestiti bancari avvengono ancora a tassi molto elevati e a condizioni quasi impossibili per chi li richiede. Vi sono comunque molte persone originarie dell'ex Jugoslavia che sono emigrate all'estero e che, spinti dalla nostalgia, ma anche da questioni economiche, desiderano acquistare una seconda casa in Montenegro.

Dati tutti questi indici negativi, che annunciano una crisi duratura, come vi spiegate che vi siano ancora numerosissimi cantieri attivi, ad esempio a Budva?

Budva rappresenta una sorta di moto perpetuo sul nostro mercato immobiliare e molti cantieri erano stati avviati già da un po' di tempo. Alla fine dello scorso anno abbiamo dovuto affrontare una situazione molto specifica e in parte imprevista: il rublo ha continuato la sua caduta, a seguito del crollo del prezzo del petrolio su scala mondiale, e le nostre inquietudini sono divenute realtà. Eravamo certo coscienti che una certa crisi si andava profilando, ma ci auguravamo non fosse di tale ampiezza. La situazione ha fatto sì che i prezzi espressi in rubli ad inizio anno siano di fatto il doppio di quelli del 2014. Ma gli investimenti e i cantieri erano già partiti, ed ora quindi non si può più tornare indietro.