In Ossezia del nord, sempre più persone riescono a realizzare il loro sogno: acquistare la casa in cui vivono. Un viaggio tra scandali edilizi e offerte bancarie, tra nuove ville e appartamenti staliniani, alla scoperta del mercato immobiliare di Vladikavkaz

Il settore delle costruzioni è uno degli ambiti dell’economia che ha visto il maggiore sviluppo negli ultimi anni a Vladikavkaz, capitale dell'Ossezia del nord. Appena fuori città, infatti, nascono quartieri dormitorio, mentre al posto degli antichi edifici del centro sorgono belle palazzine destinate all’élite cittadina.

Chi desidera acquistare un appartamento all’interno di una palazzina nuova, costruita con criteri di sicurezza e affidabilità, ha due opzioni: può acquistare un appartamento già costruito o, in alternativa, formare una cooperativa con altri potenziali acquirenti e ordinare a un’impresa edile la costruzione di un nuovo complesso abitativo. Il prezzo di questi appartamenti varia a seconda della classe dell’edificio: un appartamento di media qualità in periferia costa in media 16 000 rubli al m² (circa 400 euro), mentre, ad esempio, una villetta deluxe a due piani con parcheggio sotterraneo, parco giochi per i bambini e giardino sorvegliato sulle rive del fiume Terek può costare anche 40 000 rubli al m² (circa 1000 euro). In ogni caso, anche gli appartamenti nel più ordinario dei palazzoni costruiti recentemente sono ben suddivisi, con vetri rinforzati e porta blindata.

Gli appartamenti in pieno centro cittadino sono solitamente più cari rispetto a quelli in periferia, in modo particolare i primi piani degli edifici, che spesso vengono trasformati in strutture commerciali (negozi, bar, ecc.). Ci sono tuttavia alcuni quartieri appena fuori città, ubicati vicino alle fasce boschive, in cui appartamenti di scarsa qualità costano comunque molto cari perché si trovano in aree verdi e poco inquinate.

Grazie alla varietà dei prezzi e ad agevolazioni per l'ottenimento del credito, l’acquisto di un appartamento è nel complesso un’impresa accessibile alla maggior parte degli abitanti di Vladikavkaz. Ad esempio, la Sberbank (banca statale) offre mutui speciali pensati per le “giovani famiglie”, vale a dire, per quelle famiglie in cui almeno uno dei due coniugi ha meno di 35 anni, nonché alle famiglie composte da un solo genitore e da uno o più bambini. Il tasso annuale del mutuo oscilla tra l’11,65—16% in rubli e il 9,8 - 14% se il credito è in dollari o euro (il tasso di inflazione in Russia nel 2009 era dell'11,7%). Nonostante gli alti tassi d’interesse applicati ai mutui e la burocratizzazione del sistema bancario, acquistare un appartamento, magari in un palazzo di recente costruzione in un quartiere in periferia, è un sogno realizzabile per molte famiglie.

Stalinki, chruščovki

Anche le vecchie case sono molto richieste: alcuni infatti preferiscono abitare in una casa vecchia, ma di comprovata solidità, piuttosto che in un edificio nuovo di zecca. Tra l’altro, gli appartamenti all’interno di palazzine realizzate a metà del ventesimo secolo sono tuttora molto care. Questi appartamenti (noti come “stalinki”, in quanto costruiti all’epoca di Stalin), caratterizzati da ampie metrature e spesse mura in cemento, sono sinonimo di qualità e robustezza. La situazione è invece opposta per quanto riguarda i “chruščovki” (appartamenti costruiti all’epoca di Chruščev). Dopo la morte di Stalin, a partire da metà degli anni Cinquanta, in Unione Sovietica ha avuto inizio una nuova politica urbanistica mirata a ridurre i costi di costruzione delle unità abitative. Il risultato è la costruzione di migliaia di edifici in tutta l'ex-URSS, che si distinguono per le ridotte dimensioni delle stanze, per i bassi soffitti e per la qualità inferiore dei materiali utilizzati. Non sorprende quindi che a Vladikavkaz i “chruščovki” abbiano prezzi nettamente inferiore agli “stalinki”.

Restauri

Procedono speditamente anche i lavori di restauro di palazzine di valore storico o culturale e vengono così riportati all’antico splendore chiese, musei, antiche case spesso ubicate lungo Prospekt Mira, la via centrale della città. I lavori di restauro sono a carico dello stato soltanto per quanto concerne gli edifici che ospitano qualche istituzione o ente statale, e purtroppo non sempre i restauri finanziati con fondi statali vengono eseguiti a regola d’arte: spesso viene restaurata soltanto la facciata dell’edificio, (cioè la parte visibile dall’esterno), mentre all’interno la palazzina rimane nelle stesse condizioni in cui versava in precedenza.

Nella maggior parte dei casi, però, i lavori sono finanziati da imprenditori privati, che acquistano questi edifici direttamente dallo stato. Per quanto concerne invece chiese, cattedrali e monasteri, presenti in gran numero nella regione di Vladikavkaz, i restauri e la manutenzione vengono effettuati grazie ai contributi dei fedeli e di ricchi sostenitori. È quindi in atto, da una parte, un’opera di rinnovamento dell’immagine della città e, dall’altra, un’azione di recupero dei monumenti già presenti sul territorio.

Quando le cose non funzionano

Purtroppo, non sempre le cose vanno per il verso giusto. In alcuni casi, la realizzazione delle case si prolunga a dismisura, e passa davvero molto tempo prima che gli acquirenti ricevano la propria casa. Ci sono alcune palazzine in cui sono state realizzate le fondamenta e le pareti, ma non il tetto. Queste costruzioni possono restare così anche per anni, coprendosi di erba e arbusti e diventando rifugio di senzatetto e sbandati. Questo si verifica soprattutto quando l’impresa edile chiude o entra in contenziosi legali. Ci sono poi casi in cui una casa già del tutto realizzata resta vuota perché non sono stati effettuati i necessari allacciamenti, ad esempio alla rete del gas.

Attualmente, la maggior parte dei cittadini acquista una casa immediatamente fuori città: i prezzi più bassi, l’aria più pulita, l’assenza di fabbriche sono elementi di grande attrattiva per gli acquirenti. Tuttavia i nuovi quartieri spesso vengono realizzati su terreni paludosi, con tutte le conseguenze del caso: il terreno è molto umido, nei sotterranei può accumularsi acqua che lentamente erode le fondamenta e spesso nei palazzi si annidano agguerrite colonie di zanzare.

Le società di costruzione si affrettano a portare a termine gli ordinativi, in qualche caso a discapito della qualità. È questo ad esempio il caso di una delle prime palazzine classe deluxe realizzate a Vladikavkaz, sulle rive del Terek. Poco dopo l’inaugurazione il terreno ha iniziato a cedere, si sono formate evidenti crepe nei muri e infine ha ceduto un’intera ala della palazzina. L'edificio è stato riparato in qualche modo, ma resta pericoloso per i suoi abitanti, che ci vivono a loro rischio e pericolo. C’è un altro edificio completato, ma rimasto deserto da ormai molti anni nel pieno centro della città: la palazzina è stata infatti realizzata con materiali di qualità scadente, e i balconi si sgretolano a occhio nudo.

Un altro esempio negativo è il villaggio “Vishnja”. Sembrava andasse tutto per il meglio finché non è sorto un contenzioso tra i costruttori e AlaniaRegionGas (la società pubblica di fornitura del gas in Ossezia del nord), a causa della presunta assenza di un contratto per l’allacciamento del villaggio alla rete di distribuzione del gas. I costruttori sostengono invece che il contratto fosse stato stipulato, e che il distributore volesse semplicemente ottenere utili aggiuntivi non previsti dal contratto iniziale. In una situazione del genere, non tutto è in mano alla buona coscienza delle società di costruzione, ma dipende anche dal modo in cui lo stato regola le controversie sulla fornitura di risorse energetiche.

Ne consegue che, al momento dell’acquisto di una nuova casa, i cittadini si scontrano con una serie di problemi imprevedibili di diversa natura. A titolo di esempio, basti pensare a ciò che accadde alcuni anni fa, quando ebbe inizio la costruzione dell’hotel “Moskva". L’edificio fu realizzato a tempi di record, e stupì tutti per la sua bellezza e velocità di realizzazione. Visti i ritmi, si pensava che l’albergo avrebbe aperto in tempi brevissimi, ma qualcosa andò storto. I lavori subirono una brusca battuta di arresto e dell’elegante hotel Moskva oggi, non restano che le pareti. Cosa ha potuto bloccare la realizzazione di questo grandioso progetto? Come si venne a sapere in seguito, l’hotel era stato realizzato grazie a una truffa: gli aspiranti acquirenti avevano investito il proprio denaro nella realizzazione di una palazzina a più piani ad uso abitativo, e non nella costruzione di un albergo. I soldi impiegati per la realizzazione dell’albergo non sono mai stati restituiti ai legittimi proprietari, e la questione rimane tuttora aperta.

Eppure, nonostante i problemi, quello edilizio resta uno dei settori più fiorenti dell'economia dell'Ossezia del nord e ogni anno sempre più persone riescono a trasferirsi in una cosa propria, realizzando così un sogno diffuso.

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