Abitare a Tirana: un tuffo nel mercato immobiliare

Inurbamento, speculazione edilizia, contraddizioni: la capitale albanese, è il volto dell’Albania in transizione. La rivista Monitor ha scattato una fotografia del mercato immobiliare, sospeso tra speranze d’investimento e timori per il futuro

(Pubblicato originariamente da Monitor il 4 novembre 2017)

In Via Vaso Pasha, vicino all’ex-Blloku, nel febbraio di quest’anno l’impresa Klodiana Sh.p.k ha avviato i lavori per la costruzione di un immobile ad uso abitativo e commerciale, i cui lavori dovrebbero finire nel novembre del 2018.

A pochi metri dal cantiere, si trova l’amministrazione commerciale alla quale ci siamo rivolti per l’acquisto di un appartamento. Il prezzo al metro quadro, non trattabile, partiva da 2500 euro. Un po’ più in là, lungo Unaza Vogël, il prezzo scende a 1200 euro. Sempre nella stessa zona l’impresa Arlis Ndërtim sta costruendo un nuovo complesso di palazzi. Abbiamo contattato la manager delle vendite che ci ha confermato il prezzo aggiungendo la possibilità di uno sconto se il cliente paga il 60% in anticipo.

Progreen Sh.p.k sta terminando un immobile situato all’incrocio tra Via Bardhyl e Via Dibra, detta anche “zona della Farmacia 10”. In quest’aerea, il prezzo medio per le nuove costruzioni varia da 950 a 1000 euro/m2. Uno degli ingegneri ci ha riferito che l’offerta proposta per gli ultimi appartamenti disponibili è di 1150 euro, un prezzo comunque trattabile.

Orion Construction invece ci riferisce che i prezzi degli immobili costruiti da loro sono più alti rispetto all’anno scorso. Anche al complesso di Tower Bridge 3 non ancora terminato, nella zona del Kinostudio, il direttore commerciale Roland Kaceli afferma che il 70% è stato già venduto. A febbraio di quest’anno, il prezzo al metro quadro corrispondeva a 740 euro. Attualmente è di 790 euro mentre per gli appartamenti dei piani bassi, che sono i più ricercati, ammonta a 800 euro. Sempre secondo Kacadeli, dopo il termine dei lavori il prezzo potrebbe aumentare ancora.

Comunque sia, generalmente, a causa dell’aumento dell’offerta, i prezzi sono rimasti invariati rispetto all’inizio dell’anno. L’invariabilità del prezzo ci viene confermata dal complesso Kika nei pressi di Komuna Parisi. Sokol Kika, amministratore del progetto, dice che si è sui 950 euro/m2 per gli edifici già costruiti mentre prospetta un incremento per le nuove costruzioni. Anche Andi Hasa di NderPro conferma che i prezzi non sono cambiati rispetto all’anno scorso per i complessi in Via dei Kosovari di 1700 euro e 1200 euro in Via Elbasanit.

Il ruolo delle agenzie

Sebbene detengano solo il 7% del mercato, le agenzie immobiliari di Tirana affermano di essere entrate nel secondo trimestre dell'anno con un aumento delle loro attività. Per quanto riguarda il 2017, secondo l’ingegnere Xheni Jahja di Tirana Real Estate, i primi sei mesi sono stati molto positivi: "Il mercato dell’immobile sta attraversando un periodo stabile – afferma Jahja – le richieste sono relativamente alte". Il trend positivo è stato confermato anche dal broker Juliana Nela dell’agenzia Century 21, la quale ha confermato che le agenzie possiedono solo il 7% del mercato immobiliare albanese: "Noi abbiamo avuto un ottimo andamento. Per nostra fortuna o sfortuna, i dati che usiamo non sono molto attendibili visto che non sono basati su analisi o studi mirati. Il mercato che passa attraverso le agenzie corrisponde all’incirca al 7% del totale delle vendite e questa fetta si distribuisce tra le 400 agenzie che operano in tutta l’Albania. Le quote rimanenti di mercato – prosegue Nela – passano direttamente da individui o dalle imprese di costruzione. I motivi principali che hanno portato il mercato verso questa ‘sfiducia’ nei confronti delle agenzie sono due: anzitutto nel passato si è lavorato in modo imprudente, per guadagni personali. Pochi operatori sono stati seri e purtroppo chi non lo è stato continua ad essere operativo nel mercato. Inoltre, il servizio delle agenzie è una necessità di mercato nelle società sviluppate. Un acquirente medio albanese considera il servizio agenzia come un costo aggiuntivo”.

Le zone più ambite

L’incontro tra la domanda e l’offerta che si è riscontrato nel primo semestre si sta mantenendo anche nel secondo. L’ingegnere Xheni Jahja ci spiega che questo fenomeno è dovuto principalmente alla crescita economica: “Le persone hanno investito, non hanno accumulato i soldi in banca. La maggior parte delle transazioni è avvenuta tramite vendite”, ha affermato.

Per quanto riguarda le zone, la domanda è ben distribuita. Gli individui più benestanti preferiscono il centro, sia a scopo abitativo che commerciale. Le zone preferite sono quelle della “Tirana storica”, dall’ultima stazione di “Tirana Re”, alla zona del nuovo Bazar, fino alla zona di Xhamllëku. Anche in via Dibra e nella zona di Brryli le agenzie ci confermano la stabilità del prezzo. Le abitazioni esistenti sono sempre una seconda scelta e il loro prezzo è sempre inferiore del 10-15% rispetto alle nuove.

Più politica, meno vendite

“Il 2017 è stato un anno elettorale e c’è stato un lieve calo nelle vendite – ha riferito Juliana Nela di Century 21 – gli impiegati pubblici temono molto possibili cambiamenti. Questo influenza direttamente la loro propensione all’acquisto, perché ovviamente per poter sostenere una spesa così grande come l’acquisto di una casa si ha bisogno della certezza del posto di lavoro. L’anno elettorale danneggia il mercato immobiliare, questo ormai è certo – ha aggiunto –. Comunque sia, non solo le elezioni hanno influenzato il mercato ma anche il vetting ha contribuito a questo calo dal momento che gli individui coinvolti e i loro familiari sono acquirenti e proprietari con grande potenzialità economica".

Rispetto al centro, la situazione nelle periferie è diversa. Per le persone con entrate medie, la casa in periferia è un’alternativa meno costosa. Secondo gli agenti, si nota un aumento che varia dai 50 ai 150 euro/m2. Un aumento del prezzo che secondo Xheni Jahja di Tirana Real Estate sarebbe dovuto alla crescita dell’accessibilità ai mutui a basso tasso per la casa (dedicati a chi non è in possesso di un immobile). Se qualche anno fa il prezzo per le abitazioni in periferia era negoziabile, attualmente è difficile che una proprietà sia venduta a un prezzo più basso dell’offerta iniziale, visto anche l’aumento della domanda. Nella zona di Yzberisht, il prezzo al metro quadro era poco tempo fa sui 400 euro, ma oggi è stato incrementato di 50-100 euro. È così anche nella zona di Fresku dove ciò che costava 400 euro ora costa 500 euro al metro quadro. Nella zona di Unaza e Re e nella periferia nord est di Tirana il prezzo cresce da 500 a 600 euro al metro quadro.

Il costruttore Hajredin Fratari, proprietario di un complesso in periferia, afferma che i prezzi sono aumentati negli ultimi mesi da 450 a 500 euro al metro quadro. Secondo Fratari ciò è dovuto all’aumento di alcune tariffe ipotecarie, visto che su una nuova costruzione bisogna pagarne sei volte in più del passato. È stata aumentata anche la tassa degli impianti e delle canalizzazioni che è da saldare prima del rilascio del permesso per la costruzione.

Le banche

L’aumento del volume della domanda è dovuta anche alle agevolazioni creditizie da parte delle banche. Solo ad agosto lo stock creditizio in Lek è incrementato del 7%. Un altro fatto che ha portato all’incremento della domanda, specialmente in periferia, è stato il rilascio dei mutui a tasso calmierato da parte del municipio di Tirana. “Il rapporto tra la banca e il cittadino è costruttivo e questo si nota dal fatto che le banche ci contattano e sono sempre più presenti nel mercato attraverso le promozioni. Prima era più difficile. E questo grazie ad una maggiore stabilità economica e lavorativa”, ha concluso Jahja.

“Principalmente gli acquirenti degli appartamenti comprano per soddisfare i loro bisogni personali, anche se recentemente vi è una tendenza all’investimento. Io ho degli acquirenti che comprano per affittare o per rivendere”, ha dichiarato Xheni Jahja di Real Estate. Ultimamente le agenzie immobiliari sono ottimiste per quanto riguarda la continuità del mercato. Secondo loro, nonostante il rilascio di nuovi permessi, la domanda non è calata. “In attesa dei nuovi permessi molti restano in attesa di comprare casa, visto che si aspettano un abbassamento dei prezzi. Ma, secondo le nostre previsioni il prezzo aumenterà del 10-15% – spiega Nela – Tirana è una grande città e in tanti hanno previsto un collasso abitativo. Personalmente non la penso così, perché si tratta comunque di una città universitaria, capoluogo di istituzioni, centro di varie attività nonché della diaspora albanese. Noi, in un certo senso, gestiamo la domanda dei cittadini del Kosovo, della Macedonia, del Montenegro e anche degli emigrati che hanno perso il contatto con il paese. Ce ne sono tanti che vogliono avere una proprietà in Albania per poi affittarla oppure per motivi puramente nostalgici”, ha concluso Nela. Stando alle agenzie immobiliari in questo momento a Tirana c’è armonia tra domanda e offerta. Fanno eccezione gli immobili nei grattacieli, usati principalmente per scopi commerciali. Il prezzo di acquisto o l’affitto di questi locali è decisamente alto rispetto allo standard del paese.

Chi paga l’affitto? I pensionati e gli studenti italiani scelgono Tirana

Le agenzie immobiliari affermano che anche il mercato degli affitti sta andando bene visto il grande afflusso di studenti. “Gli italiani preferiscono le zone di sempre, vicino alle università e al Bllok. Quelli del primo e del secondo anno scelgono le zone del centro mentre quelli dell’ultimo anno cercano di abbassare i costi e scelgono le zone più vicino alle scuole. Il numero degli studenti aumenta ogni anno”, spiega Jahja di Tirana Real Estate. La tendenza dell'arrivo degli italiani è confermata anche da Juliana Nela di Century 21, secondo la quale non solo gli studenti ma anche i pensionati italiani scelgono l’Albania, e soprattutto le zone marittime a causa del basso costo della vita. Sempre secondo Nela un ulteriore motivo che ha portato l’incremento del mercato degli affitti è l’introduzione dell’obbligo legale della dichiarazione di residenza. “Tutti i proprietari sono stati costretti a formalizzare gli affitti e rinegoziare il prezzo. La dichiarazione di residenza è entrata in vigore durante il periodo estivo e secondo la mia opinione la crescita esponenziale di questo settore di mercato è stata influenzata da questo”, ha aggiunto Nela.

Nelle zone dove vi è un’alta domanda, come al Bllok, i prezzi medi degli affitti sono di 500 euro al mese. Per le nuove zone che non sono in centro ma appena fuori il prezzo medio è di 300 euro. Per quanto riguarda gli affitti commerciali, Jahja afferma che sono più costosi rispetto alle abitazioni. Lei dà due motivi principali per questo fenomeno. Primo: gli ambienti commerciali si affittano con contratti regolari e le conseguenti tasse aumentano il prezzo dell’affitto. Secondo, gli ambienti che si affittano ad uso ufficio hanno degli spazi di servizio in comune che necessitano di cura e di conseguenza hanno un prezzo più alto. Per quanto riguarda i negozi non ci sono cambiamenti. La domanda è sempre alta, ma i negozi a disposizione sono pochi, a causa della stabilità delle attività commerciali.